房地产企业首要有以下四种运营方法：一是经过国土局挂牌买卖；二是协作建房；三是收买一块土地进行项目开发；四是收买公司或许股权转让。下面，从企业运营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）别离论述房地产企业的交税谋划。
国家税务法规是税务部分交税的法律依据，企业进行税务谋划，首先应立足于国家税务法规，立足于税法规则的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人重视，原因一是税率较高，税负重，二是谋划地步较大，能够节省较多税金开销。
土地增值税税法规则，有下列5种景象之一的，能够享用免征土地增值税的优惠政策：
2、因国家制作需求依法征用、回收的房地产。因城市规划、国家制作的需求而搬家，由交税人自行转让原房地产的，经税务机关审阅，免征土地增值税。
3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行出资或联营的，转让到所出资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。
4、协作建自用房免税。关于一方出地，一方出资金，两边协作建房，建成后按份额分房自用的，暂免征土地增值税。
5、在企业吞并中，对被吞并企业将房地产转让到吞并企业中的，暂免征土地增值税。
房地产开发公司开发一个项目，总要取得必定的赢利，而赢利凹凸又触及土地增值税的多少，赢利越大交税越多，导致房价越高。因而，怎么在职业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获赢利最多是房地产公司应仔细考虑的问题，这就触及到增值税的“临界点”。
“临界点”：税法规则，交税人制作一般规范住所出售，增值额（转让收入减除税法规则的扣除项目金额后的余额）未超越扣除项目金额20％，免征土地增值税；增值额超越扣除项目金额20％，应就其悉数增值额按规则计税。这儿的“20％的增值额”便是“临界点”。
基本思路：依据土地增值税的税率特色及有关优惠政策，操控增值额，然后适用低税率或享用免税待遇。土地增值税税率实施四级超量累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税率越高。因而，增值额成为税率的决定因素，土地增值税谋划的要害点便是合理合法地操控、下降增值额。
操控增值额，有必要从税法规则的五个扣除项目下手：取得土地使用权所付出的金额、房地产开发本钱、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规则的其他扣除项目（首要是指从事房地产开发的交税人答应扣除取得土地使用权所付出金额和开发本钱之和的20%）。有必要主见到，税法答应扣除的项目比企业自己实践核算中触及的项目要少，核算增值额时有必要以税法的规则为准。
税法规则，交税人制作一般规范住所出售，假如增值额没有超越扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税；交税人既制作一般规范住所，又进行其他房地产开发的，应别离核算增值额；不别离核算增值额或不能精确核算增值额的，其制作的一般规范住所不享用免税优惠。房地产企业假如既制作一般住所，又进行其他房地产开发，分隔核算与不分隔核算税负会有差异，这取决于两种住所的出售额和可扣除项目金额。在分隔核算的状况下，假如能把一般规范住所的增值额操控在扣除项目金额的20%以内，然后免缴土地增值税，则能够减轻税负。
某房地产开发企业，出售收入为1.5亿元，其间一般住所为１亿元、奢华住所出售额为5000万元。税法规则的可扣除项目金额为1.1亿元，其间一般住所为8000万元，奢华住所为3000万元。
如上所述，分隔核算比不分隔核算多开销税金50万元。原因在于一般规范住所的增值率为25%，现已超越20%，仍须交纳土地增值税。因而，有必要经过进一步谋划，恰当削减出售收入使一般住所的增值率操控在20%以内，然后完成免缴土地增值税、下降房价（或进步房子质量、改进房子配套设备等）的作用，在剧烈的出售战中取得优势。咱们对上例给出的条件做一点改动，然后来核算土地增值税的税负和企业的收益状况。
假定上例中其他条件不变，仅仅一般住所的可扣除项目金额发生变化，使一般住所的增值率约束在20%，那么可扣除项目金额从（10000－ｙ）÷ｙ×100%＝20%等式中可核算出，ｙ＝8333万元。此刻，一般住所免税、奢华住所应交纳650万元，实践一共免税550万元；扣除为添加可扣除项目金额多开销的333万元，企业可添加收入217万元。添加可扣除项目金额的途径许多，比方添加房地产开发本钱、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步进步。
可是，在添加房地产开发费用时，应留意税法规则的份额约束。税法规则，开发费用的扣除份额不得超越取得土地使用权付出的金额和房地产开发本钱金额总和的10%，而各省市在10%之内承认了不同的份额，要留意掌握。这是，能够使用第二种方法。
下降房子出售价格导致出售收入削减了，在可扣除项目金额不变的前提下，增值率自然会下降。这一方法是否恰当，要害在于比较削减的出售收入和操控增值率削减的税金开销的巨细，然后作出挑选。假定上例中一般住所的可扣除项目金额不变，仍为8000万元，要使增值率为20%，则出售收入从（Ｘ－8000÷8000×100%＝20%中可求出，Ｘ＝9600万元。此刻该企业应交纳的奢华土地增值税为650万元，节省税金600万元，与削减的收入400万元比较节省了200万元，比榜首种方法少节省17万元。（由于土地增值税在核算企业所得税时能够扣除，对企业所得税和企业的税后赢利会发生影响，因篇幅有限，此处不再剖析）
土地入股协作建房谋划是较常用的一种谋划方法，房地产开发企业取得开发土地是首要条件，操作空间首要是土地入股节省土地转让这一环节营业税，协作建房有两种方法：榜首种方法是朴实的“以物易物”：两边以各自具有的土地使用权和房子所有权相互交换，一方发生了出售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，两边应别离按其出售房子的价值和转让土地使用权价值交纳营业税。协作建房两边将分得房子出售时，还应按房子出售额交纳营业税。第二种方法是甲方以土地使用权、乙方以钱银资金合股，建立合营企业或协作项目的协作建房。咱们首要谈一下协作项目的协作建房，协作建房最要害是在合同签定过程中有必要注明分配方法。对此，又存在两种赢利分配方法：一是协作两边采纳危险共担、利益同享，税后分红的分配方法；二是房子建成后两边按必定份额分配房子。在榜首种分配方法下，向协作企业供给的土地使用权视为出资入股，依据财税字（1995）48号和国家税务总局《营业税税目注释》第九条第二款“以不动产出资入股，参加承受出资方赢利分配、一起承当出资危险的行为，不征营业税”的规则，对股权转让不征收营业税；在第二种分配方法下，向协作企业转让的土地使用权，按转让无形财物交税，协作企业房子分配后出售时各自按出售不动产交纳营业税。
在实践操作中，企业运营会受新公司取得房地产开发资质时刻条件的约束，可变通为收买“洁净”的壳公司后从头注资来完成；或由乙方直接出资到甲企业，交换甲企业必定份额的股权来完成。
假定A公司收买B公司。A公司收买前净财物的公允价面值为1000万元，B公司净财物账面价值为-100万元，收买价500万元（增值部分首要为房地产），兼并前有没有补偿的亏本700万元（未超越税法规则的5年补偿期限）。企业兼并过程中的非股权付出额为低于20%，估计兼并后A公司每年应交税所得额约为100万元。
依据国税发[2000]119号文件规则，A公司吸收兼并B公司有两种税务处理计划：
计划一：免税兼并。由于本例中非股权付出份额低于20%，所以B公司可不承认财物的转让所得，其亏本可由兼并后的A公司持续用今后年度完成的与B公司净财物相关的所得补偿，A公司承受B公司悉数财物的计税本钱，须以B公司原账面净值为根底承认。
计划二：应税兼并。当非投权付出份额低于20%时，国税发[2000]119号文件规则为“可挑选”免税兼并，因而A公司和B公司有权挑选应税兼并。B公司可视为按公允价值转让，处置悉数财物，核算财物的转让所得，依法交纳所得税，B公司以前年度的亏本，不得结转兼并后的A公司补偿，A公司承受B公司的有关财物，计税时能够按经评价承认的价值承认本钱。
1、计划一中B公司不承认财物转让所得，不交纳企业所得税。计划二中B公司须承认财物转让所得税600万元[500-（-100）]，但承认的财物转让所得可悉数用于补偿以前年度亏本（600＜700），不需求担负企业所得税；
2、计划一中B公司亏本可结转到兼并后的A公司进行补偿，但B公司净财物的公允价值仅占兼并后A公司净财物公允价值的37.5%[600÷（1000+600）×100%]，兼并后每年大约只能约补亏本37.5万元（100×37.5%），考虑税前补偿亏本年限，兼并前B公司的700万元亏本，兼并后大约只能在税前补偿187.5万元。计划二中B公司亏本不得结转到A公司补偿；
3、计划一中A公司承受B公司的有关财物只能按B公司原帐面净值提取折旧（或摊销，下同）在税前扣除。计划二中A公司承受B公司的有关财物可按评价价值提取折旧在税前扣除。
由此可见，在本例中，不管采纳哪种兼并计划，B公司均不需求担负企业所得税。计划一的优势在于兼并后A公司能够税前补偿B公司的亏本约187.5万元，计划二在优势在于兼并后A公司能够税前多列支取折旧60万元，可见，计划二明显优于计划一。
在企业收买过程中，按公允价面值考虑到对财物(房地产)进行评价增值税务处理。这样加大多房地产本钱。挑选应税兼并，然后在税前列支更多的固定财物折旧、无形财物摊销等费用。
例如：某房地产开发公司与某酒店出资公司签定协议，制作一座五星级酒店。工程由该房地产开发公司按照该酒店出资公司的要求进行施工、制作。工程决算后，该酒店出资公司购买该酒店，需求付出土地出让金20000万元，房地产开发本钱70000万元，房地产开发费用4500万元，利息开销5000万元，城建税为7%，教育费附加为3%，出售价格为140，000万元。当地政府答应扣除的房地产开发费用，按照取得土地使用权和开发本钱金额之和的5%以内核算扣除。
该房地产开发企业房地产转让收入为140000万元。应当交纳营业税：140，000×5%=7000（万元）。应当交纳城建税和教育费附加：7000×（1%+3%）=280（万元）。
该房地产开发企业能够依据该酒店出资企业的要求自行开发制作该五星级酒店，该酒店出资企业能够将原本应当如期付出的工程款以告贷的方法借给该房地产开发企业。酒店建成今后，该房地产开发企业能够与该酒店出资企业合资建立一家酒店公司，房地产开发企业以该酒店出资入股，占相应的股份。酒店公司建立今后，该房地产开发企业再将其所具有的股东悉数转让给该酒店出资企业。假定该酒店的各项制作本钱不变，为了与酒店开发企业同享交税谋划的收益，该房地产开发企业转让股分所得为125，000万元。这样，酒店出资企业少付出价款15000万元。依据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的告诉》（财税[2002]191号）的规则，以无形财物、不动产出资入股，与承受出资方赢利分配，一起承当出资危险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。该房地产开发企将酒店出资入股的行为不需求交纳营业税，转让股权的行为也不需求交纳营业税。依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些详细问题规则的告诉》（财税[1995]48号）的规则，关于以房地产进行出资、联营的，出资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行出资或作为联营条件，将房地产转让到所出资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对出资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。该房地产开发企业出资入股能够免征土地增值税，而其转让股权的行为也不需求交纳土地增值税。该房地产开发企制作该酒店的总本钱为：20000+70000+4500+5000=99，500（万元）。转让股权所得为：125000-99，500=26000（万元）。应当交纳企业所得税：26000×15%=3900（万元）。该企业的税后赢利为：26000-3900=22100（万元）。多取得税后赢利：22100+24356=46456（万元）。该房地产开发企业和该酒店出资企业一共减轻税收担负：
假如一个中外协作企业，两边建立中外协作项目公司，甲方是中方，担任项目土地的三通一平，拆迁作业及处理立项批阅手续，部分前期作业已在项目公司之前基本完成，项目彻底后甲方取得赢利。乙方投入注册本钱，其他资金由建立后的项目公司以项目公司的名义筹措，项目彻底后乙方取得项目赢利。咱们在规划这个概念的时分在规划傍边咱们能够看，在每个环节傍边的谋划方法，谋划点以及危险操控，我就不再详细的说了。在公司的组成阶段谋划方法，以契约方法的约好前期费用归属问题，谋划目地；关于中外协作企业项目公司，经过约好甲方担负的前期限费用的归属，将甲方应得赢利分为前期限作业补偿费和协作利益两部分，使前期费用流入协作项目的开发本钱，这样能够添加开发本钱，可在税前扣除。
外商出资企业所得税法中差异最大、最能体现其本身特色的是所得税优惠政策。本文把所得税优惠政策概括为以下几个方面：
生产性外商出资企业，运营期在10年以上的，从开端获利年度起，榜首年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年折半征收企业所得税。
契合下列条件之一的出资者，在原合同以外追加出资项目取得的所得，可独自核算并享用两免三折半定时减免优惠：
（2）追加出资构成的新增注册本钱额到达或超越1500万美元，且到达或超越企业原注册本钱50%的。
（1）国出资者按照规则并购境内企业股东的股权，或许认购境内企业增资使境内企业改变建立为外商出资企业。凡改变建立企业的外国出资者的股权份额超越25%的，能够按照外商出资企业所适用的税收法律、法规交纳各项税收，并享用各项企业所得税税收优惠政策。
（2）外资并购境内企业后，境内公司改变建立为外商出资企业，应该契合“新办企业”确定规范，然后享用新办企业税收优惠政策。依据2006年1月9日，财政部、国家税务总局发布了《关于享用企业所得税优惠政策的新办企业确定规范的告诉》，新办企业的权益性出资人（股东或其他权益出资方）实践出资中固定财物、无形财物等非钱银性财物的累计出资额占新办企业注册资金的份额一般不得超越25％，而外资并购过程中，不管是股权并购仍是财物并购，一般均用现金进行买卖，非钱银易的可能性几乎没有，因而该告诉不会对外资并购后“新办企业”确定发生实质性影响。
再出资退税是指外商出资企业的外国出资者将从企业分得的税后赢利，再出资于我国境内企业时，对再出资部分已交纳的所得税给予悉数或部分交还。按再出资方法不同，退税分两种优惠处理方法：
外商出资企业的外国出资者，将从企业取得的赢利直接再出资于该企业，添加注册本钱，或许作为本钱出资开办其他外商出资企业，运营期不少于5年的，经出资者请求，税务机关同意，交还其再出资部分已交纳所得税税款的40%。
外国出资者在我国境内直接再出资举行，扩建产品出口企业或许先进技术企业，以及外国出资者将从海南经济特区内的企业取得的赢利直接再出资于海南经济特区内的根底设备制作项目和农业开发企业，运营期不少于5年的，经出资者请求，税务机关同意，悉数交还其再出资部分已交纳的企业所得税税款。
关于交税人转让加油站房地产有关土地增值税计税收入承认问题的批复[2017-12-02]
关于营业税改征增值税试点期间有关增值税问题的公告[2015-12-22]
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